Имущественный налоговый вычет: как вернуть 650 000 ₽ при покупке квартиры или дома в 2026 году

Имущественный вычет — это возврат части уплаченного вами подоходного налога (13% или 15% от зарплаты). Если вы официально работаете и платите НДФЛ, вы имеете право на вычет при покупке жилья. Вот главные цифры, которые нужно знать:

• Лимит вычета на покупку — 2 000 000 ₽. Значит, максимальная сумма возврата — 260 000 ₽ (13% от 2 млн).
• Лимит на проценты по ипотеке — 3 000 000 ₽. Дополнительный возврат — до 390 000 ₽ (13% от 3 млн).
• Итого с ипотекой: 260 000 + 390 000 = 650 000 ₽.

Важный нюанс: если вы купили квартиру до 1 января 2014 года, лимит на покупку — 1 млн ₽ (возврат 130 000 ₽), а на проценты лимита нет — можно вернуть 13% от всех уплаченных процентов без ограничения. С 2014 года правила изменились. Подробнее о других вычетах читайте в нашем обзоре налоговых вычетов.

Многие думают, что вычет дают только на стоимость квартиры. А вот и нет. В расходы можно включить кучу всего, что вы потратили, чтобы жильё стало вашим. Полный список — в пп. 3-5 п. 3 ст. 220 НК РФ. Вот что туда входит:

• Покупка квартиры, дома, комнаты или доли — сумма по договору купли-продажи.
• Услуги риелтора — если вы нанимали агента, его комиссия тоже считается.
• Отделочные материалы и работы — если квартира куплена без отделки (это должно быть указано в договоре).
• Проектно-сметная документация — если строили дом.
• Подключение к сетям — электричество, газ, вода.

Но есть и то, что не входит: перепланировка, покупка мебели, сантехники и бытовой техники. Даже если вы купили шикарную кухню за миллион — вычет на неё не получить. Зато можно вернуть деньги за отделку стен и пола. Как правильно оформить договор купли-продажи, чтобы не потерять вычет — читайте в отдельной статье.

Есть два пути, и каждый выбирает тот, что удобнее. Первый — классический: в конце года подаёте декларацию 3-НДФЛ и получаете всю сумму разом. Второй — через работодателя: вы не ждёте год, а просто перестаёте платить налог с зарплаты, пока не выберете весь лимит.

Способ 1: Через налоговую (в конце года)

• Собираете документы.
• Заполняете декларацию 3-НДФЛ.
• Подаёте через личный кабинет налогоплательщика или лично в ИФНС.
• Ждёте 3 месяца камеральной проверки.
• Получаете деньги на счёт в течение месяца после проверки.

Способ 2: Через работодателя (без ожидания)

• Подаёте в налоговую заявление на подтверждение права на вычет.
• Через 30 дней получаете уведомление.
• Относите его в бухгалтерию.
• С зарплаты перестают удерживать НДФЛ, пока вы не получите всю сумму.

Второй способ для тех, кто не хочет ждать до апреля следующего года. Какой выбрать — решать вам. Если хотите разобраться в деталях, посмотрите инструкцию по заполнению 3-НДФЛ.

Список документов зависит от того, что именно вы купили и как. Но базовый набор выглядит так:

• Паспорт — куда ж без него.
• Договор купли-продажи или ДДУ — основа основ.
• Акт приёма-передачи — подтверждает, что квартиру вам передали.
• Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН — доказывает, что вы собственник.
• Платёжные документы — чеки, квитанции, выписки с банковского счёта.
• Справка 2-НДФЛ — от вашего работодателя о доходах.
• Декларация 3-НДФЛ — её заполняете сами или с помощью сервиса.

Если квартира в ипотеке — добавьте кредитный договор и справку об уплаченных процентах из банка. Если покупали с супругом — понадобится заявление о распределении вычета. Все нюансы сбора документов — в нашем гайде по документам для вычета.

Да, и это частая практика. Вы можете сначала получить вычет за покупку (260 000 ₽), а потом, по мере уплаты процентов, подавать декларации на вычет по ипотеке (до 390 000 ₽). Главное — не пропустить сроки. Вычет за проценты можно заявлять ежегодно, пока не исчерпаете лимит. Или дождаться, когда выплатите кредит, и подать разом — но тогда потеряете деньги из-за инфляции.

Кстати, если вы рефинансировали ипотеку, вычет по процентам сохраняется — при условии, что новый кредит взят на погашение старого. Подробнее — в законе (письмо Минфина от 12.04.2019 № 03-04-05/25943).

Срок давности для имущественного вычета — 3 года. То есть в 2026 году вы можете подать декларации за 2023, 2024 и 2025 годы. Если купили квартиру в 2020-м, а узнали о вычете только в 2026-м — не беда: подавайте за 2023-2025, а остаток перенесёте на следующие годы. Вычет не сгорает — он переходит на будущие периоды, пока не будет полностью выбран.

Есть одно «но»: если вы никогда не платили НДФЛ (например, работали неофициально или были ИП на упрощёнке), вычет не получить. Но если вы официально работали хотя бы пару лет из последних трёх — шанс есть. Как получить вычет за прошлые годы — читайте пошаговую инструкцию.